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房地產開發項目之管理
前言：根據《城市房地產開發經營管理條例》的規定，房地產開發企業除應當對其所開發建設的房地產開發項目之質量承擔責任外，另在開發用地的取得，也須符合該條例的規範；同時，依據該條例及相關法令規定，房地產開發項目也應當建立資本金制度及項目手冊制度；為此，從事房地產開發的台商，須重視房地產開發項目的管理。
文：張義權
在大陸經營房地產開發業，其開發項目必須符合土地利用總體規劃、年度建設用地計畫和城市規劃、房地產開發年度計畫的要求，並且按照國家有關規定需要經計畫主管部門批准，並納入年度固定資產投資計畫。所有的房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
開發用地的取得
根據大陸國務院1998年公布施行的《城市房地產開發經營管理條例》（以下簡稱《條例》）第
12條規定，房地產開發用地必須以「出讓」方式取得。但法律和國務院規定可以採用下列二種劃撥方式取得的除外：
一、根據《城市房地產管理法》的規定，凡是國家機關用地和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業設施用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地、法律行政法規規定的其他用地，只要是確實必須的，都可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥。
二、根據大陸國務院在 1998 年 7 月 3 日以國發【 1998 】23
號文件發布的《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定：「經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計畫中統籌安排，並採取行政劃撥方式供應」。
此外，根據《條例》的規定，土地使用權出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃主管部門和房地產開發主管部門，應當根據下列事項提出書面意見，做為土地使用權出讓或劃撥之依據：（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；（二）城市規劃設計的條件；（三）基礎設施和公共設施的建設要求；（四）基礎設施建成後的產權界定；（五）項目拆遷補償、安置要求。
實行資本金制度
根據大陸國務院在1996年8月23日以國發【1996】35號文件發布《關於固定資產投資項目試行資本金制度的通知》規定，從
1996
年開始對各種經營性的投資項目，包括國有單位的基本建設、技術改造、房地產開發項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的項目必須先落實資本金才能進行建設。
所謂投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是一種非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務，投資者可按其出資比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式撤回投資。
根據《條例》的規定，房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金制佔項目總投資額的比例不得低於20％。到了
2004年4月，為了加強宏觀調控，調整和強化經濟結構，大陸國務院以國發【2004】13號文件發布《關於調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》，將房地產開發項目（不含經濟適用房項目）資本金比例，由原來的20％提高到35％。
不徵收土地閒置費的情況
根據《城市房地產開發經營管理條例》的規定，房地產開發企業必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。凡出讓合同約定的動工開發期限滿
1 年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金 20％以下的土地閒置費，若滿 2
年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。
《條例》還規定下述三種情況所造成的違約和土地閒置，可以不徵收土地閒置費：（一）因不可抗拒力造成開工延期，不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災害。（二）因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設
1
年以上的。（三）因動工開發必須的前期工作出現不可預見的情況，而延期動工開發的，如發現地下文物、拆遷中發現不是開發商努力能解決的問題等。
對開發項目實行質量責任制
根據《條例》的規定，房地產開發企業開發建設的房地產開發項目，應當符合有關法律、法規的規定和建築工程質量、安全標準、建築工程勘查、設計、施工的技術規範，以及合同的約定。房地產開發企業應當對其所開發建設的房地產開發項目之質量承擔責任，而勘查、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
房地產開發企業開發建設的房地產項目，必須要經過工程建設環節，及符合大陸《建築法》及建築方面的有關法律規定，也必須符合工程勘查、設計、施工等方面的技術規範，符合工程質量、工程安全方面的有關規定和技術標準，這是對房地產開發項目在建設過程中的基本要求，同時還要嚴格遵守合同的約定。
商品房交屋之後，購買人如認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經重新核驗後，若確認主體結構質量不合格的，購買人有權退還房屋，因此對購屋人所造成的損失，房地產開發企業必須依法負擔賠償責任。
處理房屋結構安全應注意事項
房屋主體結構的質量，涉及房地產開發企業、工程勘查、設計單位、施工單位、監理單位、材料供應部門等，房屋主體結構質量的好壞，直接影響房屋的合理使用和購屋者的生命財產安全，故房屋竣工後，必須經驗收合格後，才可以交付使用。
消費者在處理房屋結構安全時，必須注意：
一、購屋人在商品房交付使用之後若發現質量使用有問題，其中主體結構質量問題與使用時間關係不大，主要是設計和施工原因造成的，故只要在合理的使用年限內，只要是屬於主體結構的問題，都可以申請質量部門認定。
二、主體結構質量不合格的，如果是可以透過修復解決的，購屋者不得要求退還。
三、購屋者對主體結構質量有疑異時，必須向工程質量監督部門申請重新核驗，並以質量監督部門核驗的結果為依據。
四、購屋者所造成的損失，只限於直接損失，不含精神損失等間接性損失在內。
房地產開發項目手冊制度
房地產開發企業必須將房地產開發項目過程中的主要事項，記錄在房地產開發項目手冊中，並定期送交房地產開發主管部門備案。而房地產開發項目實行項目手冊制度，是大陸政府行業管理部門對房地產開發企業是否按照有關法律、法規規定，是否按照合同的約定進行開發建設而建立的一項動態管理制度。其目的主要是為了在項目實施過程中，對房地產開發企業的開發活動進行監控，以確保消費者的合法權益。
通過項目手冊的實施，可以加強對房地產市場的監測，及時了解和掌握房地產開發項目的進展情況，監督開發企業按城市規劃實施開發，按要求分期投入開發所需資金、進行配套建設、完成拆遷安置，並對工程進度、質量是否符合預售條件等進行審合，可以有效防止預售屋「爛尾」等現象的發生。（本文作者為台灣大華不動產估價師事務所所長暨中國土地估價師，原文載於台商張老師月刊）
▊房地產開發項目實行項目手冊制度的主要目的是為了在項目實施過程中，對房地產開發企業的開發活動進行監控，以確保消費者的合法權益。 |
