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購房實名制探析
前言：2006年初，春節長假過後的第五天，大陸政府房產主管部門建設部高調發佈「2006年工作要點（被業界視作2006年度大陸政府調控政策的信號）」，並引發了熱烈的迴響和討論，而其中熱點問題之一，就是「購房實名制」。由於此政策的出台，必然會對房地產市場的走勢有一定的影響；基此，本文特進行介紹和分析，盼對「已入市」、「擬入市」之台商有所裨益。
文：李永然、趙繼周
隨著兩岸經貿往來的日漸頻繁，台商在大陸置產者日益增多。尤其在大陸「內外銷房併軌」後，台商購買房產者更是大增。在上海、江浙等地，台商已經是買房大軍中一支不容小覷的力量。
近年來，大陸房地產市場的一路高漲，成為大陸經濟新的增長點之一，台商除購房自住之外，對於大陸房地產市場的商機無限，也有諸多台商投身其中，或以開發商身分投建樓盤，或有投資置業、買進拋出者。
房價飆升 引起大陸當局重視
然而，房價的一再飆升，居高不下，尤其在北京、上海等地，房價之高令人咋舌。「房產高溫」下的隱憂，也引起了中國大陸當局的重視，大陸政府自去年起，加大了政府對房產市場的政策調控，「期房限轉」、「兩年內轉讓全額徵稅」等措施的出台，對市場產生了較大的影響。
2006年初，春節長假過後的第五天，大陸政府房產主管部門建設部高調發佈「2006年工作要點」，被業界視作2006年度政府調控政策的信號，引發了熱烈的迴響和討論，在個熱點中的熱點問題之一就是「購房實名制」。此政策的出台，必然會對房地產市場的走勢有一定的影響，在此撰文作一介紹和分析，希望對
「已入市」、「擬入市」之台商有所裨益。
一、2006年房地產市場的第一聲新春問候－－「購房實名制」：
中國大陸「2006年工作要點」中，購房實名制的完整內容是：完善房屋權屬登記規則，建立登記資訊公開查詢制度，指導各地規範登記行為。落實商品房預（銷）售合同聯機備案和實名制購房制度。嚴肅查處內部認購、違規促銷、囤積房源、哄抬房價等違法違規行為。
二、「購房實名制」並非首次提出，大陸政府再次明確提出，業內視為政府調控的重要信號：
2005年4月30日中國大陸建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會聯合發佈《關於做好穩定住房價格工作的意見》（以下簡稱：《意見》），明令禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。即「期房限轉」政策出台時，在該《意見》中就明確要求：實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防範私下交易行為。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。
房產權利登記的實名制要求、預售合同的網上備案等措施，在大陸很多城市均已實際實施，全國性地提出也並非首次。由於過去一年大陸政府的調控政策出擊，對房市造成了很大的影響，所以，2006年年初的這一聲「問候」，又被視作是一個重要的調控信號。
「購房實名制」出台背景
三、「購房實名制」出台的背景，針對房產預售階段的炒房行為：
中國大陸建設部有關人士日前就這一問題接受「新華社」記者專訪，介紹這一政策出台的背景是，2004年底以來，一些城市房地產投資規模過大，商品住房價格上漲過快，市場秩序混亂，住房問題成為一段時期以來社會矛盾的焦點，引發了社會不滿情緒。產生這些問題的一個重要原因是，商品房銷售行為不規範、管理不嚴格，一些違法違規行為滋生，既擾亂了正常的市場秩序，也誘發和加劇了短期投機炒作。主要表現為：一些企業在專案未取得「預售許可證」的情況下，就透過內部認購、提前預訂等方式私下出售，一些個人和機構借機炒樓花、炒房號；一些開發企業、銷售機構利用臨時借用的身分證、內部工作人員身分證甚至編造姓名、證件等方式，搞虛假認購，囤積房源，人為製造住房緊張局面，引誘群眾爭購，借機哄抬房價。推行「實名制購房」，就是要解決此類問題的重要措施之一。
四、「實名制」與已出台干預政策的接軌：
打擊炒房、淨化市場、平抑房價，是中國大陸政府打出的組合拳。第一式：預售登記、聯機備案；第二式：購房實名制；第三式：期房限轉；第四式：二手房兩年內轉讓全額徵稅。
（一）現房交易－－稅收調控
對於現房交易中的二手房買賣，稅收政策的調控是十分有力的，取得「房產證」後兩年內外出售房屋的時間點上，徵稅金額上的不同規定，增加了短期交易行為的交易成本，對於現房的短期投機炒賣行為，起了有效打擊和遏制的作用。
（二）期房交易－－禁止轉讓
對於「期房交易」來講，炒家不僅有購房者，還有開發商。原本炒賣的花樣就繁多，手段多變，而且投機成本小，打擊不易。在預售階段可以買賣期房的時期，開發商往往在獲得正式預售許可之前就開始了發號認購，此時締約機會也成為了一種商品，並且價格不菲，就是所謂的「炒樓花」，即與開發商簽訂了「前期認購書」後，或者取得認購號後，就可以把認購機會出售，轉讓給下家，由下家與開發商簽「預售合同」；簽訂的預售合同也可以轉手，而且認購機會也好、預售合同也好，可以一轉再轉，投入成本少，獲利空間大，催發了以人頭、空頭簽約的行為。
「期房限轉」這一招的內容是，禁止在取得房地產權證前轉讓。雖然取消了期房的轉賣，但是，真正要做到禁止期房交易階段的所有轉讓行為，卻並不容易。在實施中，炒賣者經常以各種名目規避。
（三）期房限轉中的規避限制－－「實名制」
「預售合同聯機備案」、「購房實名制」兩招，在一定程度上對於預售階段炒房行為的遏制，有著比較大的影響和幫助，可以進一步打擊那些對「期房限轉」的規避行為。
近幾年來，中國大陸各地都開始實施「網上預告登記制度」。開發商取得預售許可後，已簽約、已登記、可售等狀態均需明示，將預售行為納入有效管理。如在上海等地，開發商預售樓盤都要求上網公示交易，可預售房源資訊公開，簽訂預售合同後，要進行「預告登記」。這在一定程度上，遏制了正式預售前的內部認購行為。在上海曾有一樓盤開盤預售，第一天所有的房源即售磬，此資訊被網上交易資訊所反映，此反常現象引起了監管部門的重視，最終被調查，發現了「內部認購」的違規行為，該開發商則被主管機關課以重罰。
「實名制」真正有力之處在於要求，房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人必須一致，否則不予辦理房產權利登記。
這四項措施的配合，理想的狀態是，在預售階段的倒賣能夠禁止，買賣只能在取得「房產證」之後進行；然後，又有稅收的區別加以調控，即對交易的階段和成本都加以控制，從而實現對非購房自住的短期投資炒房者的打擊。
購房私下交易無保障
五、規避「實名制」，難保無風險，購房者需謹慎，「私下交易」無保障：
當然，對於大陸政府的調控政策，炒家仍在設法尋求規避的方法。仍不能完全排除暗渡陳倉的變相倒賣，比如最常見的就是「假退房真轉讓」。「預售登記」雖然不能作變更，但是，可以撤銷。炒家可以先跟開發商辦理退房，撤銷「預告登記」，再由買方與開發商簽約，重新「預告登記」，最終實現對購房人的變更，而且買家在將來辦理房產登記時，也無後顧之憂。對於此類行為，其實仍存在著風險，由於預售要求在網上公開進行。一旦前手辦理好退房和撤銷預告登記，該房即成為在網上公開預售的可售房，如果第三方要求購買，開發商是不能拒絕的，因此，不能保證後手一定能與開發商締約。
而且，對於此類現象，各地也均出台有細化的實施規定加以打擊。比如在南京，為了防止「假退房真轉讓」的炒房行為，「禁炒令」規定，對於已進行了買賣合同登記的商品房，如果真的要退，開發商在與購房人辦理退房手續時，必須出具公開出售的承諾書及委託書。所退的房源，經房產登記部門辦理退房手續後，必須在市房地產資訊網上公示房屋座落、套型、房價、面積和售房單位的聯繫方式等。出售所退的房源時，也必須由房產部門與開發商共同以抽籤的方式進行，售價也必須與拿房號時的價格相同。在天津出台了商品房退房程序，凡是退房超過三次的，執法人員將到現場進行核查，防止透過退房再行倒賣。
所以，雖然購房實名制不可能對每一個炒房者起到限制和打擊的作用，可是只要存在這樣的制度，就客觀地給炒房者的操作帶來麻煩，有很多人就會因這個制度而退縮。
而且，將自己出資購買的房屋假借他人身分、姓名，如此操作的風險是非常大。根據中國大陸的法律，房地產的權屬以「登記」為準，這樣等於自己掏了錢，買的房子卻屬於別人。如果名義上的購房人缺乏誠信的話，恐怕真正出資的炒房人將面臨較大的風險。登記的權利人可以將房子賣出，自己下落不明，而法律又保護買進房產的，不知內情的善意第三人對房屋的所有權。
政策調控影響力不容小覷
六、「實名制」的後續政策，眾人觀望，政策調控的影響力不容小覷：
此次，中國大陸建設部提出「實名制購房」，不如說是把已經推行的名義上的實名制購房落到實處。有不少人認為大陸政府的「實名制」政策是先行，是為後續的政策出台打好基礎，有消息稱，正在醞釀中的「不動產稅」、「物業稅」等政策即將出台，這樣實名制的作用就將真正發揮。當然，對於實名制這個信號的真實含義，預想中的後續措施是否會出台？何時出台？業內各有認識和判斷；但一致的觀點是，後續政策的出台，一定會對大陸房市的走勢有重大的影響。而從已出台調控政策來分析，對於真正的購房自住者影響不大，重點針對的是投資收益者，尤其是短期的炒賣投資行為。
大陸房市的發展正在從相對無序、八仙過海各顯神通的狀態，走向有序管理、規範投資的狀態，購置房產可以作為理財手段之一，但是，早年的投機牟利空間正在逐步被壓縮。最後，套用大陸股市的套話「入市需謹慎」。（本文作者李永然為永然聯合法律事務所所長、趙繼周為上海永然投資諮詢公司執行顧問）
▊在上海、江浙等地，台商已經是買房大軍中一支不容小覷的力量。 |
