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國有地使用權出讓新規定
大陸自2007年11月1日開始施行修改後的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，對於國有建設用地使用權招、拍、掛的出讓範圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價款和發放國有建設用地使用權證書等作出明確規定，對於大陸台商在取得大陸國有土地使用權方面，有不小的影響。
文：李永然、孫敏敏
中國大陸根據《中華人民共和國物權法》《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》及相關法律法規的要求，對《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》中有關內容進行修改，並自2007年11月1日開始施行，對於國有建設用地使用權招、拍、掛的出讓範圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價款和發放國有建設用地使用權證書等作出明確規定。
對於大陸台商在取得中國大陸國有土地使用權方面，有不小的影響，作者特藉本文對該《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》介紹給台商朋友們參考。
何謂「招標、拍賣、掛牌」？
所謂「招標」出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱：出讓人）發佈招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。
「拍賣」出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發佈拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。
「掛牌」出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發佈掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公佈，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。
招標、拍賣、掛牌的內容
一、哪些土地應以招標、拍賣或者掛牌方式出讓？
按中國大陸《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，工業（包括倉儲用地，但不包括採礦用地）、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 二、招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容：
（一）出讓人的名稱和地址；
（二）出讓宗地的面積、界址、空間範圍、現狀、使用年期、用途、規劃指標要求；
（三）投標人、競買人的資格要求以及申請取得投標、競買資格的辦法；
（四）索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點和方式；
（五）招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；
（六）確定中標人、競得人的標準和方法；
（七）投標、競買保證金；
（八）其他需要公告的事項。 三、投標、開標的進行程序：
（一）投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。標書投入標箱後，不可撤回。投標人應當對標書和有關書面承諾承擔責任。
（二）出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，點算標書。投標人少於「三人」的，出讓人應當終止招標活動。投標人不少於「三人」的，應當逐一宣佈投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。
（三）評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數，評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的範圍或者改變投標文件的實質性內容，評標小組按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。
（四）招標人根據評標結果，確定中標人。按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據開標結果，確定中標人；對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。 四、拍賣會的進行程序：
（一）主持人點算競買人；
（二）主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間範圍、現狀、用途、使用年期、規劃指標要求、開工和竣工時間以及其他有關事項；
（三）主持人宣佈起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；
（四）主持人報出起叫價；
（五）競買人舉牌應價或者報價；
（六）主持人確認該應價或者報價後繼續競價；
（七）主持人連續三次宣佈同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交；
（八）主持人宣佈最高應價或者報價者為競得人。 五、掛牌的進行程序與成交：
（一）在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間範圍、現狀、用途、使用年期、規劃指標要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公佈；
（二）符合條件的競買人填寫報價單報價；
（三）掛牌主持人確認該報價後，更新顯示掛牌價格；
（四）掛牌主持人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。
掛牌時間不少於「10日」，掛牌期間可根據競買人競價情況調整增價幅度，掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定，掛牌期限屆滿，掛牌主持人現場宣佈最高報價及其報價者，並詢問競買人是否願意繼續競價；有競買人表示願意繼續競價的，掛牌出讓轉入現場競價，通過現場競價確定競得人；掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示願意繼續競價的，按照下列規定確定是否成交：
（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價不低於底價，並符合其他條件的，掛牌成交；
（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低於底價者除外；
（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低於底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。 何時取得「土地使用權證」？
出讓人向中標人發出中標通知書或者與競得人簽訂「成交確認書」，中標人、競得人則按照中標通知書或者「成交確認書」約定的時間，與出讓人簽訂「國有建設用地使用權出讓合同」。
值得注意的是，本次大陸《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》中杜絕了以往受讓人常以分期支付土地價款的方式先取得土地後，再想辦法將取得的土地使用權與他人合作或抵押等方式融資的情況。
根據大陸《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》受讓人依照「國有建設用地使用權出讓合同」的約定「付清全部土地出讓價款」後，才可以申請辦理土地登記，領取「國有建設用地使用權證書」；未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。 結語
中國大陸2007年3月16日頒佈的《物權法》，該法自同年10月1日起施行，該法對於土地招標拍賣掛牌範圍做了明確規定：「工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。」尤其是將工業用地招標、拍賣、掛牌出讓由國家政策提升為「法律」規定，並明確規定了「建設用地使用權」是「物權」的一種形式，可以分層分別在土地的地表、地上或者地下設立，這一個空間概念，因此大陸《物權法》即擴大了2002年5月9日頒佈的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》關於國有土地招標拍賣掛牌出讓的範圍，故有必要對《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》作修正，筆者特藉本文提醒大陸台商朋友注意本次頒佈的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，對在中國大陸取得土地使用權的台商有不小的影響，再加上取得土地使用權證的條件更加嚴格，也值得台商朋友們注意。（作者李永然為永然聯合法律事務所所長、孫敏敏為上海永然投資諮詢有限公司副總經理） |
