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大陸房市調控政策探討
去年飆漲的大陸房價，在大陸政府的強力抑制下，自2月份起，一線城市如上海、深圳的價格開始降溫，而北京房價雖然沒有下跌，但銷售量大幅下滑近50%；這些轉變，連帶影響二線城市呈現觀望狀態。一些研究單位認為，這種發展情況主要是受到政府政策相繼出台的影響，使得部分金融機構的房貸政策也隨之調整，想要投機炒房的比例大幅縮水。到底大陸官方政策對房產市場的影響有多大？不斷出台的政策是否可以將高漲的房價抑制下來？大陸政府如何看待房產市場的起落？這些疑問，或許可以從歷史發展的軌跡中尋找答案。
文：賴皆興（產業評論員）
大陸房市在去年由黑翻紅，抑制不住的漲勢，不但積累了一般民眾的怨氣，也使得大陸房產市場泡沫化的疑慮持續擴大。因此，中共國務院開始下重手，短短1個月內密集出手調控房地產市場，從「營業稅徵免時限由2年恢復到5年」、到「國四條」、再到「拿地首付至少50%的限制」，最後是2010年1月10日正式出台的「國十一條」（全稱是「關於促進房地產市場平穩健康發展的11條措施」），宣示大陸政府抑制房產市場急速飆漲，希冀藉由政策來維持與穩定房產市場的決心。今年2月底中共國務院總理溫家寶在通過新華網與網友交流的時候，強調他小時候也曾經「蝸居」過，因此能體會這種心情，他承諾會盡快增加保障性用房、低價房和普通租賃房的戶數，讓更多人能夠「住有其屋」。大陸住建部部長姜偉新也於會議上提出2010年的首要任務，是全力維持房價的穩定。
大陸房地產持續飆漲
事實上，大陸的房地產市場這一波的飆漲是相當戲劇化的。因為最近一次的房產市場谷底便是在2008年北京奧運以後，許多大城市例如北京、上海、廣州的房價持續下滑，連帶的影響了整體的房產市場的景氣，市場瀰漫一股悲觀探底的氛圍。
2008年底時，包含萬科地產的丁長峰、萬通地產的馮侖、SOHO的潘石屹及華遠地產的任志強等四位大陸房地產界元老級人物，都一致看壞大陸的房產發展，認為大陸的房地產景氣已經進入「嚴冬時期」。另外，根據大陸銀行國際金融研究所發布的研究報告則認為，2010年以前大陸的房價平均跌幅在1成到3成之間。然而，後來的發展卻與這樣的預估截然相反。從2009年三月以後，大陸房市一掃金融海嘯的陰霾，連月上漲，而且愈漲愈凶、愈漲愈賣，不但一線城市的北京、上海、深圳漲幅屢創新高，連二線城市的南京、天津也都隨之漲翻，許多城市的房產價格甚至高過了金融海嘯前的標準。
如果我們探究這一波房產飆漲的原因，會發現大陸政府在其中扮演著相當關鍵的角色。相較於資本主義國家房地產的榮枯很大程度是取決於市場的供需法則外，作為社會主義國家的大陸，政府這隻「看得見的手」在關鍵時刻的介入，以及介入程度的多寡，相當程度的影響了大陸房產市場的變化。從大陸住房商品化政策一開始，就沒能脫離過政府政策的制約與調控。
大陸房地產飆漲的發展歷程
大陸住房商品化的概念的出現，雖然可以回溯到1980年代大陸國務院的《全國基本建設工作會議彙報提綱》，裡面就提到了准許私人建房、買房，擁有自己的住房等觀念。但是真正讓中共住房商品化作法落實的，則是1998年中共頒佈〈國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知〉（簡稱〈23號文件〉），將大陸的住房制度由「實物分配」改為「貨幣分配」之後，就使得號稱社會主義市場經濟的大陸社會，在房市上開始有了如資本市場上的價格機制，「住房分配貨幣化」讓住房的使用意義被貨幣價格所取代，開始的房價市場化的濫觴。
2003以後，大陸開始出現第一波的房市過熱的現象，因此從2004年開始，中共中央就開始出台許多房地產政策，包括2005年的《國務院辦公廳關於切實穩定住房價格的通知》（簡稱「國八條」）、2006年的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（簡稱「國六條」）。另外，除了政策手段的運用，也通過利率方式進行經濟調控，通過2004-2007年央行的持續加息對房地產行業的影響是非常明顯的。經過九次加息，一年期存款基準利率由1.98%提高到4.14%，一年期貸款基準利率由5.31%提高到7.47%。其他手段如增提高二手房交易稅，加強對土地交易稅收的管理等。而壓倒房市的最後一根稻草，有研究者認為是2007年9月27日頒佈的「二套房貸」政策，提高貸款首付比例和貸款利率提高，限制了房市投機者的資金應用，所以當這一政策出台後，房地產市場漲幅在第4季度就開始趨緩並且下降，2008年更進入了所謂的「房市寒冬」。
大陸房地產飆漲的幾個原因
然而，由於金融海嘯的衝擊，從2008年9月開始，大陸政府一連串的搶救經濟的政策，「房市」也在政府的搶救行列之中。大陸央行拉開適度寬鬆金融環境的序幕，在100天之內連續五次降息，並下調銀行存款準備金。11月初，免徵印花稅、土地增值稅，並下調契稅稅率、首付款比例、住房公積金貸款利率等一系列刺激住房消費新政出台。12月的《國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若干意見》(下稱131號文) ，明確了降低住房交易稅費、調整個人住房貸款等政策。這使得2009年的大陸房市原本在年初還充滿悲觀氣氛，在3月份以後開始回暖，5月開始，部分城市房價開始出現反彈，尤其是國務院發佈的《關於調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，降低對包括房地產行業在內的專案資本金，這是自2004年來首次調降，迅速被市場解讀為緊縮了數年的房地產開發信貸政策已經「鬆綁」，是刺激地產投資的重大利多。對此，知名的大陸研究者何清漣歸納大陸政府刺激房市的政策，一方面是緩解地產商的資金壓力，有了囤房漲價的能力；二是給購買二套房政策鬆綁，放炒房者大量入市，而這也造成了大陸房產市場快速從谷底翻身，而且一飛沖天，逼得政府在年底要開始祭出一連串的抑制政策，難怪何清漣會感嘆「大陸樓市興也政府、衰也政府，大陸樓市是政策市」。
之所以會造成這種情況，是因為大陸政府認為房地產市場的發展會帶動整體的經濟增長，過份打壓房產市場未必有利於整體經濟增長，可以說，大陸政府在某種程度上是將房產市場的興衰和經濟成長是掛靠在一起的。因此，大陸政府在推動調控房價政策的同時，也擔心對經濟成長的影響，這就產生了一定程度的矛盾，使得大陸政府在調控房價的時候，經常顯得虛有其表或是隔靴搔癢。特別是當地方政府本身就是炒熱房產市場的幕後黑手的時候，這種情況尤其嚴重。例如人大財政經濟委員會副主任委員賀鏗就曾在訪問中直指，「政府炒地」是造成大陸房產市場飆漲甚至是泡沫化的兩大原因之一，這是由於土地都是國有，因此政府炒地才有可能造成「地王」頻出，而炒地的利潤所得也成為地方政府的重要財源。
大陸房地產後續發展概況
然而，大陸國內房地產市場不僅是經濟意義上的市場，還是一個政治意義上的市場，它牽動是整體國家經濟增長和社會穩定如何兼顧的思考，大陸是一個一黨獨大的社會主義市場經濟體系，市場和計畫並行，計畫代表的也就是強有力的政策調控機制，也因此，房市的漲跌雖然看似是市場問題，但是當房產市場飆漲所引發的民怨積累到一定程度時，如何抑制房市來穩定社會民心就成為一個政治問題了。這時如果房地產商不主動調整，大陸政府那支「看得見的手」就會用政治方式來解決市場問題。也因此，或許當大陸政府的政策開始強硬的時候，房地產建商也必須識趣的給政府台階下，也給自己留後路。這種觀點其實反映出大陸政府和房產業者之間的一種「博奕的默契」，為彼此都創造出一種雙贏的可能。然而，這種雙贏的結果卻使得房價頂多是維持穩定，但卻未必會下滑。
大陸著名的經濟學者巴曙松曾經對大陸政府的房市調控行為做過相當「政治性」的分析並歸結出一個週期模式：在正常年份，從年末中央經濟工作到次年「兩會」其間是調控的高峰，年中是政策觀察期，然後又開始活躍到年底再重新進入循環。這正是由於大陸政府認為，房地產在帶動經濟增長、提供就業市場、增加政府財政收入、以及擴大城市產業發展和住房供應量上都具有一定的助益。因此還是要重視房地產業的發展。大幅打壓房價雖然能滿足一般民眾的期待，但是卻未必符合大陸政府的國家發展利益。也因此，讓房價趨穩避免引起民怨是大陸政府的首要目的，現行出台的政策幾乎也都是朝向這個方向進行的。
由上述的分析我們認為，大陸政府的政策調控不會以大幅度打壓房價為目的，維持穩定才是它的思維，而這也符合大陸政府在國家發展上的整體思維，既維持經濟增長又安定了社會民心。因此，我們預期，2010年的大陸房價將逐漸趨穩，但要期待大陸政府積極作為讓大城市的房價大幅度下降可能性並不大。 |
