|
大陸房地產業概況
原本市場普遍預期，大陸房屋新開工數和房地產建設活動水準，可能受到打房政策的衝擊而會顯著放緩，但事實上這種轉緩情境並沒有真正出現；同時，根據最近發布的大陸外貿和房地產資料顯示，大陸的新開工數和房地產建設活動，仍然保持強勁，而且房地產成交量也已經從過去幾個月的低位，持續回升；不過，房價則仍然保持平穩。至於大陸沿海城市的房地產業榮枯，則與60年代臺灣經驗相仿，已逐漸與進出口貿易直接掛勾連動起來。
文：林建山（財團法人環球經濟社社長兼公共政策研究所所）
自私有財產制正式入憲之後，包括台商在內的外人資本在大陸的投資，除了製造業與零售業外，更已積極進入房地產市場的開發營運；惟以世界經濟海嘯變局及隨後的資產泡沫危機繼起，導致大陸當局針對房地產市場連續進行宏觀調控，並在2010年第二季起展開一波打房政策，對大陸房地產業的發展，當然有著重大影響。
大陸房價仍保持穩健
在8月份的房地產和外貿資料公佈前，市場上充滿了大陸經濟可能出現硬著陸的擔憂，以及房地產量價齊揚，可能引發行政部門採取新一輪房地產調控政策的擔憂。但現在看來，投資者們或許可以稍稍鬆一口氣了。根據最近發布的大陸外貿和房地產資料顯示，大陸的新開工數和房地產建設活動，仍然保持強勁，出口情勢也還維持相當穩健。而且，房地產成交量也已經從過去幾個月的低位，持續回升；不過，房價則仍然保持平穩。
雖然媒體報導，許多大陸沿海城市的房地產市場，銷量與價格的月增加率都一致強勁回升，政府官方發佈的正式公務統計資料也顯示，房地產成交量比較今年五月份的低點，確實有所回升，經季節性調整後月增加率計成長了5%，但比較起一年前高點，仍然偏低，因為年增率較前上年實際是下降了10%。而8月份房價與七月持平，主要是因為大陸高價位檔次房地產占總銷售比重較前明顯下降，從而使得整個市場的平均房價(未調整其房屋品質或地段因素)，得以維持平穩。
打房政策並未衝擊房地產
原本市場普遍預期，大陸房屋新開工數和房地產建設活動水準，可能受到政府打房政策的衝擊而會顯著放緩，但事實上，這種轉緩情境並沒有真正出現。依現在大陸房地產市場態勢持續往前看，或許真正需要向上調整的，反倒是對於下半年房地產建設數量和大宗商品需求的預測：新開工面積和在建面積的月增加率都會出現正數成長，而土地購置面積，更會出現強勁攀升的趨勢。因此，金融業對於房地產建設活動指數年增率的判斷預測值也向上提升至22%，大陸政府行政部門在房地產調控政策實施四個月後，迄今在整體房地產市場上，仍然顯現出一片驚人地穩定。
8月份房地產統計顯示，銷量有所回升、建設活動保持強勁、房價穩定，這項事實應該會被中國政府當局和普遍市場之共同接受，政府實施進一步的房地產調控措施，其機率已較低。展望未來幾個月內，維持現行的調控政策以及增加市場供應，預計將會有助於大陸房地產活動量之保持強勁，同時也讓房價保持穩定。此即表示，近期內要在大陸房地產業市場進行起落價差的搶帽子投資機會空間，勢必相對縮小，值得投資人注意。
沿海城市房地產漸與進出口貿易連動
跟60年代臺灣經驗頗為相仿的是，大陸沿海城市的房地產業榮枯，已經逐漸與進出口貿易直接掛勾連動起來。最近1個月大陸進口強勁成長與房地產建設活動保持良好態勢，與內需市場的大體穩健狀況，相互一致。8月份的外貿資料中，最令人驚訝的是大陸進口額較前更為強勁。出口額年增率成長了34.4%，基本符合預期，但是過去較為低調的進口額年增率，增幅卻從7月份的23%大幅攀升至35%。帶動大陸進口成長率加快速度反彈的是機電設備和汽車。從國家/地區來看，來自日本(36%)、美國 (37%)和東協(45%)的進口額年增速率，也都比較今年7月份更快，也遠高遠快於世界其他地區。
不過，許多權威機構的估計，未來幾個月進口額年增率，有可能在最近期內會再轉趨放緩。一般預測大都認為，2011年大陸進口/出口總額年成長率，應當會維持在10-12%左右。即使外貿增速放緩，但貿易順差還是可能回升，還會給人民幣升值持續帶來壓力。這是今天長期投資沿海城市房地產業的投資人，必須預為掌握與充分認知的重點事項。 |
