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大陸打房及保障性住房政策探討
為了壓制過熱的房地產，繼大陸國土資源部與城鄉住房建設部於9月26日聯合發布「進一步加強房地產用地和建設管理調控」的通知後、大陸財政部、國稅總局於9月28日發布「有關支持公共租賃住房稅收優惠政策」，而這些政策，旨在進一步執行及落實4月中旬出台的《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（「新國10條」），讓各界無不注目。為此，本文特分析大陸最新出台的打房政策，以及探討保障性住房對大陸房產政策的影響。
文：賴正陽（產業評論員）
為了調控房市，9月29日晚間，大陸住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部三部門再次聯合發文，要求房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。並將對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。這三個部門要求各地立即研究制定「新國十條」的實施細則，並提出四項要求，包括對已出台實施細則的地區，要調整完善相關政策；切實增加住房有效供給，全力加快保障性安居工程建設；進一步加強市場監管，嚴肅查處違法違規行為，以及加快房地產市場和個人住房資訊系統建設，為民眾住房消費和加強房地產市場管理提供全面、及時、準確的資訊。
十一黃金周前 大陸出台新打房政策
與此同時，大陸央行（中國人民銀行）與銀監會聯合宣布各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款；貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上，而這個差別化的住房信貸政策決定，其重點內容還包括商業銀行對貸款購買第二套住房的家庭，應嚴格執行首付款比例不低於50%、貸款利率不低於基準利率1.1倍的規定。
根據大陸媒體的報導，大陸央行及銀監會要求各商業銀行不要讓消費性貸款用於購買住房。除此之外，對地產開發商土地閒置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、惜售等違法違規行為，大陸央行及銀監會也要求各商業銀行停止對其發放新開發專案貸款和貸款展期。對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實，大陸央行及銀監會也要求商業銀行要嚴肅處理。但為了在政策上鼓勵及保障一般民眾的住房需求，大陸央行及銀監表示將繼續支援房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房專案，以及參與保障性安居工程的貸款需求，並鼓勵金融機構支援保障性安居工程建設，且制定支援公共租賃住房建設的中長期貸款政策。
事實上，在這之前，大陸財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部即聯合發布，自10月1日起，個人購買首套普通住房契稅將下調，對出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。依照大陸官方公布的訊息，這些緊縮的房貸政策，其主要目的除了是為了「完善差別化的住房信貸政策，調節和引導住房需求。」
簡單歸納，大陸再一波的打房政策主要有幾個重點：第一，房價過高、上漲過快、供應緊張的城市要限定居民購房套數，政策不到位者約談及追究責任；第二，首購自備款30%，第二套房50%，第三套房停貸；第三，加強對土地增值稅的徵管情況的監督和檢查，加快推進房產稅改革試點工作；第四，加大對2010年住房建設計畫和用地供應計畫實際完成情況的督查考核力度；第五，依法查核經濟機構炒買炒賣、哄抬房價等行為，違規房地產企業要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地。
大陸現今各地房市狀況不一
自「新國10條」公布施行以來，各界對大陸打房政策無不觀望，事實上，今年8月以來，大陸一些地區住房交易量出現明顯反彈，有些開發商由此順勢漲價，投資性購房也有重新出現的跡象，大陸官方此時接連推出一系列房地產調控措施，表明管理層對此有所警覺和擔憂。8月底，北京、上海、深圳等一線城市房地產成交量開始明顯回升，北京、上海、廣州、深圳、杭州主城區成交量比前一個月分別增長25%、45.6%、49.2%、83.7%、65.3%，成交均價也顯現出上漲趨勢。根據大陸媒體報導，房地產市場在「金九銀十」中再度回暖，投機性購房又有活躍的情況下，因此，在促進房地產市場健康發展的總體思路下，大陸政府此刻出台的政策，更讓各界關注。
實際上，大陸目前各地房市狀況不一：大陸政府在大陸國慶長假前夕提出的第二輪樓市調控，造成黃金周銷售情況低迷，其中北京住宅成交量只有9月份同期的兩成；上海市則「旺丁不旺財」。北京樓市9月份銷售情況創年內新高，據北京市房地產交易管理網數據顯示，上月北京商品房住宅期房日均成交量為304套，按月漲110%。然而進入10月，人氣直下，市場人士指北京樓市在過去三天假期的表現強差人意，成交量只有8月及9月份同期的20%至30%。但廣州十一黃金周（10月1-7日）樓市人氣仍絲毫未減，甚至有民眾表示「越是調控，越是買房的好機會」，還有開發商表示要為買家墊頭期款。為呼應新政，廣州市國土房管局此前曾表示，如發現房價有反彈幅度較大的異常情況，不排除採取限制家庭購房套數；此外，廣州市一房一價查詢系統，也將在黃金周後上線。因此，有大陸房產專家指出，大陸新一波的調控措施，其目的一是鞏固之前調控已有的成果，二是加大執行力度，提高調控效果。
解決住房問題 大陸推動保障性住房
為了解決住房問題，大陸也開始積極落實保障性住房政策。所謂的保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念，根據大陸的現行政策，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。與商品房相比，大陸現行保障性住房制度還很不完善，為此，大陸已提出要加大保障性住房建設力度，進一步改善人民的居住條件，促進房地產市場健康發展。
日前，大陸住建部表示，為落實保障性住房政策，9月底所有保障住房工程需全部開工，年底完工或工程進度需達60%以上。根據大陸媒體的報導，大陸中央財政692億元（約新台幣3,252億元）專案補助資金，已全數到位。迄今，已投資4,700億元的資金（約新台幣2.2兆元）在年度保障性住房工程，占年度計劃60%，大陸住建部表示，當務之急，各地政府應盡快公佈保障住房工程稅務減免政策，統籌分配各類保障性住房補助資金。為使民眾融資管道暢通，各地為保障性住房所建立的融資貸款平台，將不受限貸政策影響。該報導指稱，據政府派出督察組的調查結果顯示，多數地區保障性住房工程建設進度良好，惟有少數地區進度落後。住建部也表示，除督促建設進度外，也將加強監管工程品質，中央財政也將對成效良好的地方予以獎勵。保障性住房政策被大陸政府列為解決民眾居住問題、調整經濟結構、穩定房價的重要舉措。在房價調控壓力持續下，相關部門勢必加大推行力度，加快保障性住房完工的腳步。另外，由於保障性住房房價較低，部份買主打著日後買賣或出租的主意。包括武漢等地方政府，已宣佈相關安居政策下的住房，全部禁止交易。
保障性住房 大陸房地產政策成功關鍵
大陸國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前在媒體投書，其認為大陸房地產改革的關鍵，其是就是在保障性住房政策的落實與否，依他的估算，目前大陸保障性住房的缺口約4500萬套，且一般認為保障性住房之所以落後商品房，是因為資金不足，巴曙松則認為透過大陸中央財政的支出、10%的土地出讓收入、住房公積金增值收益等來源，還可加上住房公積金貸款、土地增值稅等管道即可補充，因此不存在這個問題。他認為，大陸10多年來房改使得保障性住房落後於商品房的真正關鍵是：在土地供給總量不足的情況下，部分地方政府對「土地財政」的依賴，使之傾向於優先供給商品住宅與商業地產用地，而壓縮了保障性住房用地。在地價與房價高企的情況下，尤其如此。因此，如果2010年大陸土地供給達到10萬公頃，不僅可保證保障性住房土地供給，也不會對商品房土地供給形成擠壓。地方政府完成保障性住房建設目標的動力，也將隨之擴大。
隨著大陸城鎮化的政策，大陸城市將會有更多住房的需求，大陸透過一波又一波的政策壓抑過高的商品房價格，確實起了一定的作用；與此同時，保障性住房政策的落實，將可以使大陸民眾緩解買房的困難。然而，隨著大陸資產的泡沫化，以及現代化國家發展的必由之路，大陸城市的房價，相信仍有許多民眾預期漲價而搶購，因此，相信會呈現兩極的發展。
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