|
「新國五條」政策影響初探
就在大陸房地產界稱之為「金九銀十」的「十一長假」前夕，大陸出台了今年最嚴格的打房政策——「新國五條」，由於其主要的核心措施包括「限購令」、「限縮房貸」及即將出台的「房產稅改革」，皆對大陸房價產生很大的影響，並被視為大陸房產熊市的開始。為此，本文內容主要在分析大陸「新國五條」出台後一個月大陸各城市的房市狀況，以及後續房產稅改革的可能發展。
文：賴正陽（產業評論員）
就在本年9月29日，大陸官方為了加大打房的力度，推出五條措施，進一步推進房地產調控。這個政策措施，被大陸業界稱之為「二次調控」，又稱作「新國五條」。這些措施主要包括：第一，要求各地加大貫徹落實房地產市場的宏觀調控政策措施的力度；第二，嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任；第三，完善差別化的住房信貸的政策。首付款比例調整到30%及以上，二套房首付款比例不低於50%；第四，調整住房交易的環節的契稅和個人所得稅優惠政策；第五，加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂無法反應真實房價的「陰陽合同」等行為。大陸各地城市也因應「新國五條」出台調控的施行細則，例如上海「滬12條」等，對大陸房價產生很大的影響。
史上最嚴厲的打房政策「新國五條」效果顯著
這個被大陸地產業界喻為史上最嚴厲的打房政策，自9月底實施迄今1個月以來，已逐漸收到成效。
現在大陸各地方政府打房新政中，和以往最不同的就是「限購令」，首先喊出限購措施的是深圳，規定當地人只能限購2套房，外地人只能限購1套房，緊接著廈門更嚴格限制只能買1套房，上海市政府也決定比照廈門市政府的作法。上海市政府決定在一定時期內限定居民家庭購房套數，暫定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新購1套商品住房（含二手存量住房）。違反規定購房者，房地產登記機構將不予受理房地產登記。
事實上，從今年4月「新國十條」出台以來，大陸各地城市即出台相關法令，限制當地居民購買商品住房的數量。而9月29日出台的「新國五條」，則是加大了這個力度，包括北京、深圳、廈門、上海等4個城市外，還有福州、海口、杭州、寧波、南京、天津、廣州、三亞、大連和溫州的14個城市，都推出或強化「限購令」的執行，而這樣的風潮逐漸漫延大陸各主要城市。
根據大陸媒體的報導，在這所謂「第二次調控」政策執行下，近1個月來北京、上海、廣州等主要城市的房地產市場的成交量已明顯萎縮。大陸多家商業銀行近日也證實，將取消首購房貸款利率7折優惠，改上調至8.5折。
而根據中國指數研究院公布的資料顯示，「十一」黃金周後的那一個星期，大陸35個城市中有20個城市商品房成交量比前一周下跌。其中，15個城市跌幅超過10%。10大重點城市中，廣州位居跌幅居首，跌幅達69.61%，南京、武漢和北京緊隨其後，跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%。除此之外，上海二手房市場也由先前的「高調回暖」轉為「冷清觀望」。根據上海中原地產對旗下240餘家門店的抽樣調查，目前二手房看屋量已下降20%至30%，上海包括中原、美聯、世華、中聯等多家房仲表示，二手房的開價及成交量都銳減。不僅投資客炒房難度加大，改善型需求也進入觀望。在主要城市紛紛頒布「限購令」下，投資客也從一線城市轉戰到二、三線城市看房，並從住宅向商業地產轉移。同時，多個城市11月的開盤量也明顯減少。根據大陸媒體的報導，大陸29個大中城市中，共有564個普通商品住宅專案計畫於11月開盤，較10月計畫開盤量降低31.3%。
緊縮房貸是「新國五條」的核心重點
根據路透社的報導，北京、上海等多家銀行在10月29日證實，已經取消對首購房貸款利率7折的優惠，首套房貸優惠利率最低只能有85折。事實上，許多分析認為，首購房貸利率7折，是引發大陸近年房價暴漲最主要的導火線。取消該優惠無疑將增加購房者支出，有利於抑制投機購房需求、實現銀行信貸風險控制的目的，相對增加銀行利潤空間。
大陸銀監會主席劉明康10月底表示，將繼續嚴格執行住房信貸政策，嚴控大型房企集團貸款風險，同時要求銀行業金融機構加大力度，切實執行地方融資平台貸款風險管控，顯示大陸強力打房的態度將持續不變。根據大陸媒體的報導，劉明康指出房地產貸款風險被銀監會列為重點關注的領域，銀監會將要求銀行業金融機構繼續嚴格執行差別化住房信貸政策，嚴控大型房企集團貸款風險，預先防止高風險房地產企業風險曝露，並在把握風險收益的基礎上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產開發貸款需求，繼續支援保障性安居工程建設。劉明康強調，銀行業金融機構要加大力度，切實抓好地方融資平台貸款風險管控。要對地方融資平台貸款實施動態台帳管理，按現金流覆蓋原則開展分類處置工作，並切實加強平台貸款抵押品、項目現金流和還貸條件以及資產分類、撥備計提的管理。換言之，大陸銀監會對銀行風險管理的態度，保持較為保守的態度，而這次房貸利率政策的變化，顯示大陸官方對房地產市場的調控措施不斷加強。
大陸房產稅改革將是下一波調控的重點
隨著第二波房市調控政策的出台，大陸中央政府正蘊釀以房產稅的改革作為房市調控的進一步政策。
所謂的房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人徵收的一種財產稅。事實上就是以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。大陸現行的房產稅是第二步利改稅以後開徵的，1986年9月15日，大陸國務院正式發佈了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。
自2010年以來，房產稅一直是大陸房產界關注的焦點，4月17日「新國十條」公布後，大陸各城市即傳出房產稅試行的聲音。5月31日，大陸國務院批轉國家發改委《關於2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》，明確提出「逐步推進房產稅改革」，地方試點實施房產稅改革，將成為大陸發改委支持的政策。
2010年10月7日，上海市政府公佈最新樓市調控細則：在一定時期內，限定居民家庭購房套數，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房（含二手存量住房），積極做好房產稅改革試點的各項準備工作，並按不同住房銷售價格確定土地增值稅預徵率。事實上，在10月6日結束的「2010上海房地產秋季展示會」上（假日樓市），關於樓市調控細則即將出台的消息已經傳得沸沸揚揚，雖然根據主辦方的統計，4天的假日樓市有14萬人次觀展，甚至超過了去年同期房展會，但觀望情緒始終彌漫在展會現場，「看的多，買的少」成為本屆房展會最大特點。由於地產界盛傳上海成為房產稅徵收試點城市等消息，加重了購房者的觀望心理，因此，大陸民眾希望在調控政策細則出台後，能看到實質性的調控效果。
但根據大陸媒體報載，深圳市將有可能搶先上海、重慶等城市，於兩個月內落實「房產稅」政策，成為全大陸第一個開徵房產稅的試點城市，據了解，稅率約為0.5%至0.6%。大陸媒體透露，深圳市委市政府日前會同各部門召開緊急會議，討論房產稅在深圳試點的落實工作，並就深圳房產稅方案修定稿提出修改意見。會議上，深圳領導稱：「房產稅徵收試點是中央有關部委賦予深圳先行先試的一項改革任務，體現中央對深圳經濟特區地位的充分肯定。」 雖然深圳地稅局連忙否認，並說這是大陸中央財政部及稅務總局的權限，但這個消息一出，深圳地產界還是保持高度的關注，可見房產稅改革對大陸房地產影響之大。
結論：大陸房地產調控政策將持續推動
自「新國十條」到「新國五條」，大陸打房的力度持續加大，「限購令」、緊縮房貸到房產稅試點城市的出台，使得各界短期之內對大陸房地產抱持著觀望的態度。大陸房市進入「熊市」已是業界普遍的認知。大陸官方打房政策在一定時間內，相信會有所成效，但在熱錢游資過多的情況下，大陸開始炒作其他民生用品，因此，資金只是轉換標的。故長遠來說，隨著大陸城鎮化的發展趨勢，大陸打房政策是否能夠有效持續，仍需進一步的觀察。
|
